Украинцы скупают недвижимость в Турции и Испании: 5 способов обойти ограничения и вывести средства

Где украинцы покупают жилье сейчас: топ-10 стран

После начала войны интерес украинцев к покупке зарубежной недвижимости вырос в разы. Это вполне ожидаемо, учитывая, что около 8 млн наших соотечественников оказались за пределами страны. По данным опроса Агентства Европейского Союза по фундаментальным правам человека (FRA), каждый четвертый беженец принял для себя окончательное решение остаться за рубежом навсегда.

Поэтому украинцы все чаще покупают недвижимость в других странах. Ранее, по словам риэлторов, в зарубежные «квадраты» вкладывались в основном с инвестиционной целью. Сейчас фокус в спросе сместился на жилье для собственного проживания.

Мотивация и тех, и других понятна. Первые хотят диверсифицировать риски и сберечь средства. Вторым нужна крыша над головой, а ввиду того, что украинцы привыкли жить в собственных, а не арендованных домах, поэтому активно присматриваются к вариантам в стране проживания.

Самые популярные направления для наших соотечественников — Польша, Болгария, Германия, Италия, Турция. В десятку тех, где украинцы охотно покупают недвижимость, эксперты также относят Испанию, Португалию, Австрию, Румынию, Словакию.

Скажем, в Польше украинцы составляют самую большую группу покупателей местной недвижимости среди нерезидентов. В 2022 году они приобрели более 6,2 тысяч квартир.

Превзошли показатели предыдущих периодов украинцы и в Турции. Количество купленного украинцами жилья в 2022 году выросло на 106,6% — до 2 574 квартир.

Резко вырос спрос на покупку украинцами недвижимости в Испании. По данным нотариусов, только за первое полугодие 2022 года граждане Украины приобрели здесь 1237 домов, что на 73% больше, чем в первом полугодии 2021 года. Это почти на 60% больше сделок, чем в среднем регистрировалось за последние 15 лет.

Как изменились цены за 2 года

Инфляция существенно повлияла и на цены на недвижимость. Существенный прирост в цене «квадрата» наблюдается в последние два года. Если раньше комфортный бюджет для покупки жилья эксперты определяли на уровне €60−80 тыс., то теперь он стартует от €100 тыс.

«Цены в европейских странах сильно выросли. Например, сейчас в Словакии, которую сегодня можно считать одним из самых перспективных рынков, стоимость квадратного метра в новом жилье составляет €6 -7 тыс. Однокомнатные квартиры в многоэтажке 35−36 кв м стоят от €120 тыс. Студию на 25 кв м можно купить за €100−105 тыс. А еще два года назад цены были на треть меньше», — рассказывает соучредитель и директор компании KDU Realty Group Елена Маленкова.

Те же тенденции наблюдаются и в других странах. Скажем, в Турции, считавшейся одной из самых доступных по стоимости квадратного метра, за два последних года недвижимость выросла в цене более чем вдвое. Апартаменты 1+1, которые раньше можно было приобрести за €50−60 тыс., теперь меньше чем за €110−130 тыс. не найдешь.

Читайте также: Покупка недвижимости в Турции: Украинцы заняли четвёртое место

Две проблемы покупки недвижимости за границей

На самом деле суммы в €100−150 тыс. не так уж космические, и многие украинцы могут позволить себе их потратить на приобретение жилья. Но проблема в другом. Начнем с того, что в ЕС нельзя купить недвижимость за кэш.

«Мы можем купить там недвижимость как нерезиденты только после получения в стране идентификационного кода и открытия счета. Все операции проходят только через счет», — уточняет Елена Маленкова.

Раньше это не составляло особого труда. Чтобы оплатить договор купли-продажи, можно было напрямую со своего счета в Украине перечислить средства на расчетный счет продавца или нотариуса. В настоящее время из-за установленных НБУ валютных ограничений эти платежи не работают.

Чтобы положить средства на счет иностранного банка, большинство людей вывозят их с территории Украины наличными. Но здесь тоже не все просто, ведь:

1. эти деньги не должны превышать разрешенный максимум — €10 тыс. в эквиваленте.
2. все, что равно или превышает €10 тыс., нужно декларировать.

Что касается декларирования, то следует иметь в виду, что согласно закону, вывозить из Украины можно только наличные деньги, снятые с собственного банковского счета.

Иными словами, вытащить деньги «из-под матраса» и вывезти за границу не получится, даже если есть все подтверждающие документы их легального происхождения. Сначала наличные деньги нужно положить на счет в банке, а затем снять. Все выписки лучше хранить, поскольку они пригодятся для подтверждения происхождения средств и на границе, и в иностранном банке.

Есть еще несколько других нюансов. Нацбанк ограничивает сумму, которую физлицо может снять со счетов в сутки, — это эквивалент 100 тыс. грн. Валюту нужно получать в кассе банка. Выходит, чтобы снять, скажем, €50 тыс. по нынешнему курсу, нужен 21 рабочий день, то есть фактически календарный месяц.

Снять и вывезти с территории Украины наличные деньги — только полдела. Чтобы провести процедуру купли-продажи деньги нужно положить на счет в иностранном банке. А тут снова спросят о доказательствах их легального происхождения.

Допустимой суммой, за которую в большинстве своем не нужно отчитываться перед европейскими финучреждениями, считается €10−15 тыс. Но все относительно, у каждого банка свой подход и требования. Часто банки могут спросить и за значительно меньшие средства.

Впрочем, по словам Елены Маленковой, в ряде стран для украинцев есть определенные послабления в вопросе легализации средств. В частности, в Испании в отдельных банках можно положить до €80 тыс., и клиента не спросят ни о подтверждении происхождения средств, ни о декларации прохождения таможенного контроля.

В Британии можно завести на счет до 100 тыс. фунтов. Здесь вас не спросят о происхождении этих средств. Другое дело, что можно за них купить", — говорит соучредитель и директор компании KDU Realty Group.

Остальные средства, не подпадающие под лимит, принимаемый банком без обоснования, должны быть официально подтверждены. Это может быть справка о заработной плате за два последних года. При этом сумма покупки должна составлять не более половины полученного за это время совокупного дохода. Подойдет документ о реализации в Украине имущества или активов, но желательно не 10−15 лет назад, а в ближайший период.

Проще с расчетами в Турции и ОАЭ. Здесь приобрести недвижимость можно за кэш и никто не поинтересуется, откуда покупатель его взял. Однако и в эти страны каким-то образом нужно вывезти деньги.

Читайте также: Украинцы вышли в лидеры среди иностранцев по покупке квартир в Польше

Как вывезти наличную валюту

Жесткие валютные ограничения заставляют желающих приобрести квадратные метры за границей искать варианты их обхода. Эксперты далеко не обо всех говорят охотно, мол, все решается в индивидуальном порядке.

Один из самых распространенных способов и самый простой — совместный вывоз наличных. Через границу Украины человек может свободно, без письменного декларирования, перевезти €10 тыс. Кстати, если человек или семья выезжает с ребенком, на него также можно вывезти без декларирования эквивалент €10 тыс.

Например, если границу пересекает семья из мужчины, женщины и троих маленьких детей, они могут вывезти с собой до €50 тыс.

Если вывозимая на ребенка сумма более €10 тыс., декларацию за несовершеннолетних заполняет один из родителей или опекун.

Второй способ — средства с карты украинского банка. За границей с такой карты можно рассчитываться на неограниченную сумму за покупки в магазинах, кафе, гостиницах. Но снимать можно только 100 тыс. грн в эквиваленте ежемесячно. На сегодняшний день это всего €2 487. Но если, опять же, воспользоваться картами нескольких членов семьи, открыть карты в нескольких десятках банков, проблему можно решить.

Третий способ — посредничество криптовалюты. Можно купить стейблкоин в Украине и продать его, получив деньги на счет в иностранном банке. Или еще вариант:

«Сейчас самое время покупать крипту. Никаких бирж и кошельков на мобилке. Покупается холодный, не связанный с интернетом, аппаратный кошелек Ledger. На него кладешь крипту. Все, все деньги в кармане в виде небольшой флешки. Как их оттуда потом снять, это следующий вопрос. Тоже не сложно. Получив деньги, кладешь на счет в иностранном банке, ничего не нарушая», — прокомментировали в частной беседе «Минфину».

Четвертый способ — осуществление исключительных платежей. Мораторий НБУ фактически блокирует все переводы из Украины за границу, но есть определенные исключения, закрепленные в Постановлении НБУ № 18 от 24.02.22 (с изменениями). Разрешено, в частности, производить покупку и перечисление иностранной валюты за товары, относящиеся к критическому импорту, оплачивать расходы на лечение в медицинских учреждениях иностранного государства, осуществлять валютные операции резидентами и нерезидентами для проведения мобилизационных и других мероприятий.

«Если у вас есть международная деятельность или вы можете доказать, что она есть и вы работаете с критическим импортом, можете воспользоваться переводом средств за границу», — прокомментировал анонимно юрист.

При этом он отметил, что здесь очень много нюансов, и если прибегать к такому способу, то лучше заручиться экспертной помощью.

Пятый способ — покупка через юридическое лицо. В этом случае перевод из Украины будет осуществляться на дочернее предприятие, открытое в другой стране. Схема такова: юридическое лицо из Украины снабжает зарубежное ГП продукцию по заниженным ценам, которую, в свою очередь, продает по реальной цене. На полученную разницу ГП в другой стране покупает на себя недвижимость, далее сдает акционеру его из Украины условно за $1 в год и с правом выкупа за $1.

«Таким образом, убивается три зайца. На балансе зарубежного дочернего предприятия есть недвижимость, что делает его более привлекательным для турецких банков. Плюс, таким образом, выводят из Украины деньги. И последнее, физическое лицо может потом эту недвижимость в случае необходимости оформить на себя», — рассказал эксперт.

Он отметил, что все эти способы не просто работающие, а более-менее легальные. Но не все безрисковы и гарантируют 100% успеха. Так что лучше все-таки вывозить наличные в рамках разрешенных лимитов НБУ.

Читайте также: Покупка квартиры в новостройке: как сэкономить до 20% и заработать до 10% годовых в валюте

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки