С 1 августа государственная программа льготной ипотеки расширена на новые категории населения. Кроме военных, учителей, врачей и ученых, ею могут воспользоваться ветераны, люди с особыми потребностями, ВПЛ и другие необеспеченные жильем украинцы. Легко ли оформить льготную ипотеку и сколько она стоит на практике, в колонке для delo.ua рассказал маркетинг директор ЛУН Денис Судилковский. «Минфин» публикует ключевые тезисы.
4 августа 2023, 14:34
Читати українською
Сколько придется платить за квартиру по программе «єОселя»
Для новых категорий годовой процент вырос до 7% (для льготных категорий был и остается 3%), но финансово это все еще остается самым выгодным вариантом кредита, особенно с учетом ожидаемой инфляции на уровне 10%.
Несмотря на хоть и соблазнительное предложение, программа все еще не означает, что каждый может выбрать себе желаемое жилье, даже если подходить к этому вопросу скромно.
Ограничение по возрасту — дом не старше 3 лет
Для предыдущей группы было и остается ограничение в 10 лет дома, а для расширенной программы этот срок сократили до 3. Это все жилье в новых домах с более высокой стоимостью квадратного метра, по сравнению с домами, построенными с 2013-го. Добавьте к этому и более высокую стоимость свежего ремонта.
Да и квартир таких на рынке немного. Согласно данных аналитиков ЛУН, в Киеве со всех квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, под возраст в 3 года попадает 7%. Во Львове — всего 2%. В Одессе — крошечных 0,4%.
Ощутимая часть таких квартир продается без ремонта, что предполагает дополнительные инвестиции в ультрабюджетных вариантах от 20% стоимости квартиры, что существенно влияет на необходимые начальные средства.
Покупка первички только для аккредитованных объектов
Кажется, если брать квартиру без ремонта, то можно рассмотреть варианты от застройщиков. Метр еще дешевле, достроят скоро, есть из чего выбрать.
Но не любой застройщик может продать по этой программе. Объект должен пройти аккредитацию, а также банк, который дает кредит, отдельно должен одобрить ваш выбор, проверив застройщика самостоятельно.
По данным ЛУН, в Киеве на сегодняшний день есть продажи в 179 жилых комплексах и только в 33 из них действует программа «єОселя». Львов — только 10 из 127. Одесса — 6 из 79.
Продавцы не очень рады «єОселі»
Для продавца вторички продажа через «єОселю» тоже приносит определенные дополнительные неудобства.
Во-первых, денежные средства в гривне на банковский счет. Все же традиционно квартиры в Украине продаются за наличные доллары и получить «миллион на карту» — для многих это очень необычная история.
Во-вторых, ограничение на снятие наличных денег. Тот же миллион со счета можно снимать только по 100 тыс. грн в день из-за текущих банковских ограничений. Ходить в отделение, как на работу, несколько недель каждый день, чтобы все перевести в привычные бумажные купюры, — сомнительное предложение для некоторых продавцов.
В-третьих, валютные риски. Да, сейчас официальный курс неизменный и не сильно отличается от наличного, но травматический предыдущий опыт, когда гривна ощутимо теряла в цене за день, порождает страх: не произойдет ли чего-нибудь чрезвычайного именно в момент, когда будет желание перевести средства в стабильную валюту?
Правильно рассчитанная сумма кредита
Если ежемесячно 20 лет платить по 10 тыс. грн в банк, то это получится 2,4 млн грн, из которых нужно вычесть 7%, и на эту сумму подбирать себе квартиру, правильно? — Нет, неправильно. 7% годовых означает, что за 20 лет по аннуитетному кредиту примерно половина выплаченных средств уйдет на погашение сложных процентов.
А реальная процентная ставка включает в себя еще платежи по страхованию жилья (0,5%) и заемщика (еще 0,5%) и немного банковских комиссий. Так, в Приватбанке, согласно официальным данным, 7% уже превратится в 9,56% годовых в гривне. Забегая вперед, это все равно очень и очень привлекательные условия кредитования.
При всем при этом, при ежемесячном платеже в 10 тыс. грн на 20 лет, банк выдаст кредит на 1,28 млн грн, а не 2,4 млн суммы общих выплат.
Для среднестатистической двухкомнатной квартиры на вторичке месячный платеж при ставке 7% составит ориентировочно:
- Киев — 27 тыс. грн;
- Львов — 23 тыс. грн;
- Одесса — 17 тыс. грн.
Такой месячный платеж только на 30−60% больше размера средней месячной платы по аренде двухкомнатной квартиры в этих городах, что является очень привлекательными условиями.
Читайте также: «Однушка» на первичке: какие цены в популярных регионах Украины
Очередь на «єОселю»
В конце концов, все упирается в деньги, которых на всех не хватит. «єОселя» существует с осени 2022 года и за это время было выдано примерно 2 тыс. кредитов при почти 50 тыс. заявок. По словам Укрфинжилья, деньги есть еще на 5−6 тыс. квартир до конца года, что не покроет даже 20% всех заявок на текущий момент. С расширением программы ожидается наплыв новых заявок, так что желающие — становитесь в очередь раньше других. Очередь будет длинной, когда и каким образом государство найдет бюджетирование на всех, пока неизвестно.
Автор:
Комментарии - 10